Cours foncier fait par Mr: Azeddine Lecheheb (maître assistant à l'univeristé Constantine , département d'architecture)
I-Introduction
Définition et concepts
II- La propriété foncière en Algérie
A- le propriétaire
B- Les biens
immeubles
Classification des immeubles
C- la propriété
01-Les
éléments de la propriété
02- les caractéristiques de la
propriété :
D- les modes
d’acquisition de la propriété
Modalités
d’exercice de la propriété
·
Propriété collective
01-L’indivision
02-La copropriété
03-La succession
04-L’affectation
05-La dévolution à l’Etat
·
La propriété privée
01-La possession الحيازة
02-La prescription acquisitiveالتقادم المكسب
05-Les
titres de propriétés I-Introduction
La propriété
est une manière d’appropriation de l’espace exercé par l’être humain c’est
un besoin psycho sociologique pour se sécuriser contre les caprices de la
nature, de concrétiser sa citadinité et exercer son pouvoir c’est un droit
fondamentale de l’homme reconnu par toute les chartes nationales et
internationales il est infranchissable ,
il revient au cadastre la mission d’identification des biens immobiliers des
propriétaires et des modes de statuts juridique de la propriété cette trilogie
propriétaire le bien immobilier
propriété sont les chapitres fondamentaux du
droit
de la propriété foncière
II-
La propriété foncière en Algérie
Comme
toute les pays du monde Le droit de la propriété foncière
comme une branche du droit du foncier il traite propriétaire le
bien immobilier propriété il sont régis
par le code civil el le code la famille
01-le
propriétaire : c’est la personne qui exerce ses droit réels immobiliers et
passe des actes juridiques, elle doit être en pleine capacité physique et
mentale, volontaires non forcé ou bien privée
de sa liberté non mineur non imbécile, ces pouvoir peuvent être mandatés
à une tiers personne il peut être unique ou bien en association avec d’autre
personne
a-
Les personnes physique : c’est
l’être humain qui exerce seul les droits réels immobiliers et passent
des actes juridiques en engageant sa pleine responsabilité civile.
b- Les
personnes morales: c’est un groupement des êtres humains qui exercent leurs
droits réels immobiliers et passent des actes juridiques en associations l a un
représentation indépendante des personne qui la constituent elle peuvent être une personne morale du
droit public comme
l’Etat et ses collectivités locale et les établissements public comme elle peut
être une personne morale du droit privé telle que
:les
association les fondations les entreprises les sociétés civiles les
coopératives elle peuvent prendre le statut d’une SPA EPIC SARL SNC EURL
02-les
biens : ils peuvent prendre la forme d’un meuble ou immeubles
a-
Les biens immeubles :
toute chose ayant une assiette fixe et immobile qui ne peut pas être déplacée
sans être détériorée
b-
Les biens meubles :
toute chose qui peut pas être déplacée sans être détériorée
03-Classification
des immeubles
a-immeubles
par nature : les biens matériel qui par leur structure résiste au déplacements comme le
sol le sous sol les arbres par leur racine les puits les récoltes avec leurs
racines dés qu’ils seront séparés du sol il seront considérés meubles comme les
céréales les troncs d’arbres et des palmiers coupés ou abattus les logements
les bungalows les cabines sahariennes tractables , se sont les seuls biens
peuvent etre cadastré
a-immeubles
par destination : choses mobilières affectées en permanence au service
d’un fond ou d’une exploitation comme les tracteurs dune EAC les machines et
pièces ce rechanges dans une usine (soumises aux ventes à l’enchère)
l’ameublement et les équipements d’un organisme public et les objets fixés en
perpétuité sur le sol comme les stèles et les statuts
Elle
peut être licite reconnu ou bien illicite déclarée textuellement ou verbalement
par contre il faut qu’elle soit définie connue et reconnue
01-Les
éléments de la propriété :
a-Usus : حق الاستعمال droit d’utiliser
le bien immobilier : habiter son logement exercer un commerce dans un
local
b-Abusus : حق التصرف droit de se disposer :
transformer un logement réfection d’un local couper les arbres conclure une
vente une location une donation
c-Fructus : حق جني الثمار recueillir les
fruits, récolté les fruits les céréales les olives les légumes
d-antichrèse : c’est une jouissance au profit
du créancier en cas des hypothèques jusqu'à épuration des crédits
a- emphytéose : un bail à long terme
02-
les caractéristiques de la propriété :
-
L’absolu :
مطلق avoir une exclusivité absolue
et illimitée sur la
chose à condition que
l’usage soit légal le propriétaire est épuré de toute poursuite judiciaire le
bien n’est pas soumis à l’expropriation pour cause d’utilité publique ni frappé
par une servitude ni le vis-à-vis,
Elle est conditionnée
par sa mise en valeur comme elle doit préserver l’intérêt général
-
La perpétuité : ابدي
une exclusivité sur la chose illimitée dans
le temps à condition qu’il
ne fait pas l’objet d’une prescription acquisitive ou bien menacée par une
catastrophe naturelle ou technologique ni encore une hypothèque ou bien
une saisie
03- les modes d’acquisition de la propriété
La propriété peut
être une accession par voie naturel artificielle (construction) ou bien pour
une mise en valeur , elle prend les formes suivantes
a- La transaction : vente donation
b- Affectation : attribution cession concession
c- Nationalisation
d- Expropriation pour causes d’utilité publique et droit
de préemption
e- Dévolution et succession (héritage et testament)
04-Modalités d’exercice de la
propriété
Elle propriété foncière peut être exercée d’une
manière privée ou bien collective cette collectivité peut prendre la forme
de :
01- L’indivision :
les personne associées ont une quotte part (action)
sans partage du bien elle est due spontanément grâce à la succession (héritage)
ou bien grâce à un achat solidaire volontaire les indivisaires peuvent vendre
et hypothéquer leurs quotte parts le droit d’usage est conditionné par l’accord
préalable des
Co-indivisaires sans porter préjudices cette
indivision cesse dés qu’il y a partage du bien soit à l’amiable ou bien par
voie judiciaire
02- La copropriété : c’est la situation
juridique d’un immeuble public ou d’un groupe de bâtiments dont sa propriété
est partagée en lots séparés ( les appartements)entre plusieurs personnes qui ont une quotte part dans les
parties commune ( le bloc les escaliers les débarras et les terrasses) cette
copropriété est régie par un règlement une association le partage est fait par
des GEF basé sur un EDD
03-L’affectation : consiste à mettre un bien privé de l’Eta à la disposition d’un département ministériel ou un établissement public pour assurer un service public elle est conclue par un arrêté d’affectation.
04-La dévolution à l’Etat : elle est instituée pour des considérations de souveraineté et de sécurité nationale elle englobe les biens, confisqués, vacants, sans maitre les biens , succession en déshérences (héritages sans héritiers déclarée par la justice)
La propriété privée peut prend aussi les formes suivante
1-
La possession الحيازة: en vertu de la loi n° 90/25 du 18/11/1990 portant
orientation foncière notamment les
articles 39ào 47 et du décret exécutif n° 91/25 du 27/27/1991 le fait d’exercer
les droits réels immobiliers d’une propriété même si on n’est pas propriétaire
elle es t sanctionnée par un titre de propriété provisoire et temporaire dit
certificat de possession délivré par le maire territorialement compétant
Les
conditions de la déclaration de la possession
a- Propriété privée sans maitre sans titre
b- Terrain non cadastré
c- Paisible pacifique sans litiges
d- Non équivoque et claire
e- Publique et dans la transparence
f- Nominative et individuelle
g- Non translative elle est épurée 01 an après le décès
du possesseur
h- Les héritiers ont le droit de réclamer la possession
dans les mêmes formes de délivrance
i- A titre de propriété équivalent similaire à une
procuration elle ne change plus le statut réel de l’immeuble
j- Avec le certificat de possession on peut solliciter le permis de construire les
crédits les hypothèques sans pour autant vendre es biens immobiliers
k- Le véritable propriétaire qui conteste la possession
peut lester la commune par voie judiciaire pour restituer ses biens
01-La prescription acquisitiveالتقادم المكسب :régie par le décret n°83/352 du 21/052/1983 c’est une
conclusion d’une possession continue non interrompue pendant 15 ans justifiées
, c’est reconnaissance définitive de la propriété elle se fait dans le
territoire des commune non cadastrée
05-Les titres de propriétés
C’est un contrat écrit et
conventionné qui induit des droits et des obligations qui doit inscrire tout
les renseignements qui s’avèrent impératifs et utiles tels que :
l’affiliation du destinataire et de l’attributaire,
la désignation de la propriété son origine de propriété son état hypothécaire,
le prix d’acquisition, les formalités de publication et d’enregistrement
Il peut être authentique enregistré et publié ou bien un titre sous
seing privé SSP authentifié après promulgation de l’ordonnance n° …….du
01/01/1971 instituant le notariat soit par témoignage,
Ils ont la force probante et opposables aux tiers ils peuvent prendre
les formes suivantes :
-
Actes
notariés : rédigé par le notaire
-
Actes
administratifs : rédigé par le maire.
-
Titre
domaniaux : délivré par le wali en cas de cession et de concession
Des
jugements : déclaré par un jugement, il doit être soumis à la publication
(transcription d’un acte de propriété)
Bonne lecture !
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