Cours foncier 4 Le droit de la propriété foncière en Algérie

Cours foncier fait par  Mr: Azeddine Lecheheb  (maître assistant à l'univeristé Constantine , département d'architecture)
I-Introduction

     Définition et concepts

 II- La propriété foncière en Algérie

A-  le propriétaire

B-  Les biens immeubles 

               Classification des immeubles

C-  la propriété 

             01-Les éléments de la propriété

             02- les caractéristiques de la propriété :

    D- les modes d’acquisition de la propriété

Modalités d’exercice de la propriété

·        Propriété collective

01-L’indivision 

02-La copropriété

03-La succession 

04-L’affectation 

05-La dévolution à l’Etat

·        La propriété privée

01-La possession الحيازة

02-La prescription acquisitiveالتقادم المكسب 

05-Les titres de propriétés 

I-Introduction

   La propriété  est une manière d’appropriation de l’espace exercé par l’être humain c’est un besoin psycho sociologique pour se sécuriser contre les caprices de la nature, de concrétiser sa citadinité et exercer son pouvoir c’est un droit fondamentale de l’homme reconnu par toute les chartes nationales et internationales il est infranchissable  , il revient au cadastre la mission d’identification des biens immobiliers des propriétaires et des modes de statuts juridique de la propriété cette trilogie propriétaire le bien  immobilier propriété sont les chapitres fondamentaux du  droit de la propriété foncière

II- La propriété foncière en Algérie

Comme toute les pays du monde Le droit de la propriété foncière comme une branche du droit du foncier il traite propriétaire le bien  immobilier propriété il sont régis par le code civil el le code la famille

01-le propriétaire : c’est la personne qui exerce ses droit réels immobiliers et passe des actes juridiques, elle doit être en pleine capacité physique et mentale, volontaires non forcé ou bien privée  de sa liberté non mineur non imbécile, ces pouvoir peuvent être mandatés à une tiers personne il peut être unique ou bien en association avec d’autre personne

a- Les personnes physique : c’est l’être humain qui exerce seul les droits réels immobiliers et passent des actes juridiques en engageant sa pleine responsabilité civile.

b- Les personnes morales: c’est un groupement des êtres humains qui exercent leurs droits réels immobiliers et passent des actes juridiques en associations l a un représentation indépendante des personne qui la constituent  elle peuvent être une personne morale du droit public  comme l’Etat et ses collectivités locale et les établissements public comme elle peut être une personne morale du droit privé telle que 

:les association les fondations les entreprises les sociétés civiles les coopératives elle peuvent prendre le statut d’une SPA EPIC SARL SNC EURL

02-les biens : ils peuvent prendre la forme d’un meuble ou immeubles

a- Les biens immeubles : toute chose ayant une assiette fixe et immobile qui ne peut pas être déplacée sans être détériorée 

b- Les biens meubles : toute chose qui peut pas être déplacée sans être détériorée 

03-Classification des immeubles

a-immeubles par nature : les biens matériel qui par leur  structure résiste au déplacements comme le sol le sous sol les arbres par leur racine les puits les récoltes avec leurs racines dés qu’ils seront séparés du sol il seront considérés meubles comme les céréales les troncs d’arbres et des palmiers coupés ou abattus les logements les bungalows les cabines sahariennes tractables , se sont les seuls biens peuvent etre cadastré

a-immeubles par destination : choses mobilières affectées en permanence au service d’un fond ou d’une exploitation comme les tracteurs dune EAC les machines et pièces ce rechanges dans une usine  (soumises aux ventes à l’enchère) l’ameublement et les équipements d’un organisme public et les objets fixés en perpétuité sur le sol comme les stèles et les statuts

03-la propriété : c’est  mode juridique d’appropriation du bien immobilier elle est à la fois le droit d’approprier  حق التملك de disposer حق التصرف et de jouir des choses حق الانتفاع elle permettra au propriétaire le droit au fruit et au produit et accessoires de ses biens

Elle peut être licite reconnu ou bien illicite déclarée textuellement ou verbalement par contre il faut qu’elle soit définie connue et reconnue

01-Les éléments de la propriété :

a-Usus : حق الاستعمال droit d’utiliser le bien immobilier : habiter son logement exercer un commerce dans un local

b-Abusus : حق التصرف droit de se disposer : transformer un logement réfection d’un local couper les arbres conclure une vente une location une donation

c-Fructus : حق جني الثمار recueillir les fruits, récolté les fruits les céréales les olives les légumes

d-antichrèse : c’est une jouissance au profit du créancier en cas des hypothèques jusqu'à épuration des crédits

a-  emphytéose : un bail à long terme

02- les caractéristiques de la propriété :

-      L’absolu : مطلق avoir une exclusivité absolue et  illimitée sur la

chose à condition que l’usage soit légal le propriétaire est épuré de toute poursuite judiciaire le bien n’est pas soumis à l’expropriation pour cause d’utilité publique ni frappé par une servitude ni le vis-à-vis,

Elle est conditionnée par sa mise en valeur comme elle doit préserver l’intérêt général

-      La perpétuité : ابدي  une exclusivité sur la chose illimitée dans

le temps à condition qu’il ne fait pas l’objet d’une prescription acquisitive ou bien menacée par une catastrophe naturelle ou technologique ni encore une hypothèque  ou bien une saisie

03- les modes d’acquisition de la propriété

La propriété peut être une accession par voie naturel artificielle (construction) ou bien pour une mise en valeur , elle prend les formes suivantes

a-   La transaction : vente donation

b-   Affectation : attribution cession concession

c-   Nationalisation

d-   Expropriation pour causes d’utilité publique et droit de préemption

e-   Dévolution et succession (héritage et testament)

04-Modalités d’exercice de la propriété

Elle propriété foncière peut être exercée d’une manière privée ou bien collective cette collectivité peut prendre la forme de :

01-  L’indivision : les personne associées ont une quotte part (action) sans partage du bien elle est due spontanément grâce à la succession (héritage) ou bien grâce à un achat solidaire volontaire les indivisaires peuvent vendre et hypothéquer leurs quotte parts le droit d’usage est conditionné par l’accord préalable des

Co-indivisaires sans porter préjudices cette indivision cesse dés qu’il y a partage du bien soit à l’amiable ou bien par voie judiciaire

02- La copropriété : c’est la situation juridique d’un immeuble public ou d’un groupe de bâtiments dont sa propriété est partagée en lots séparés ( les appartements)entre plusieurs  personnes qui ont une quotte part dans les parties commune ( le bloc les escaliers les débarras et les terrasses) cette copropriété est régie par un règlement une association le partage est fait par des GEF basé sur un EDD

 02- La succession : transmission directe d’un patrimoine laissé après le décès du propriétaire il prend la forme d’un héritage  ميراث  quand il n ya aucune déclaration préalable avant la mort du défunt ou bien cédé dans les limite du tiers 1/3 quand il ya déclaration il prend alors la forme d’un testament الوصية sans léser les héritiers cette succession est régie par le code la famille.
03-L’affectation : consiste à mettre un bien privé de l’Eta à  la disposition d’un département ministériel ou un établissement public pour assurer un service public elle est conclue par un arrêté d’affectation.
04-La dévolution à l’Etat : elle est instituée pour des considérations de souveraineté et de sécurité nationale elle englobe les biens, confisqués, vacants, sans maitre les biens  , succession en déshérences (héritages sans héritiers déclarée par la justice)
La propriété privée peut prend aussi les formes suivante

1-   La possession الحيازة: en vertu de la loi n° 90/25 du 18/11/1990 portant orientation  foncière notamment les articles 39ào 47 et du décret exécutif n° 91/25 du 27/27/1991 le fait d’exercer les droits réels immobiliers d’une propriété même si on n’est pas propriétaire elle es t sanctionnée par un titre de propriété provisoire et temporaire dit certificat de possession délivré par le maire territorialement compétant

Les conditions de la déclaration de la possession

a-   Propriété privée sans maitre sans titre

b-   Terrain non cadastré

c-   Paisible pacifique sans litiges

d-   Non équivoque et claire

e-   Publique et dans la transparence

f-    Nominative et individuelle

g-   Non translative elle est épurée 01 an après le décès du possesseur

h-   Les héritiers ont le droit de réclamer la possession dans les mêmes formes de délivrance

i-     A titre de propriété équivalent similaire à une procuration elle ne change plus le statut réel de l’immeuble

j-     Avec le certificat de possession on peut  solliciter le permis de construire les crédits les hypothèques sans pour autant vendre es biens immobiliers

k-   Le véritable propriétaire qui conteste la possession peut lester la commune par voie judiciaire pour restituer ses biens

01-La prescription acquisitiveالتقادم المكسب :régie par le décret n°83/352 du 21/052/1983 c’est une conclusion d’une possession continue non interrompue pendant 15 ans justifiées , c’est reconnaissance définitive de la propriété elle se fait dans le territoire des commune non cadastrée

05-Les titres de propriétés 

     C’est un contrat écrit et conventionné qui induit des droits et des obligations qui doit inscrire tout les renseignements qui s’avèrent impératifs et utiles tels que : l’affiliation du destinataire et de  l’attributaire, la désignation de la propriété son origine de propriété son état hypothécaire, le prix d’acquisition, les formalités de publication et d’enregistrement

Il peut être authentique enregistré et publié ou bien un titre sous seing privé SSP authentifié après promulgation de l’ordonnance n° …….du 01/01/1971 instituant le notariat soit par témoignage,

Ils ont la force probante et opposables aux tiers ils peuvent prendre les formes suivantes :

-      Actes notariés : rédigé par le notaire

-      Actes administratifs : rédigé par le maire.

-      Titre domaniaux : délivré par le wali en cas de cession et de concession

Des jugements : déclaré par un jugement, il doit être soumis à la publication (transcription d’un acte de propriété)

Bonne lecture !