Cours foncier fait par Mr:
Azeddine Lecheheb (maître assistant à l'univeristé Constantine , département d'architecture)
I- INTRODUCTION
I-a Définition
I-b Défi démographique et enjeux du
foncier
I-c Rapport foncier /urbanisme
II- LA POLITIQUE FONCIERE
II-1 Vocation du foncier
Urbain, rural, forestier, pastoral, alfatière, saharien, site et
périmètre protégé
II-2 Création du foncier : Spontanéité du foncier
II-2-a Intervention
physique: remembrement
II-2-b Intervention économique:
fiscalité, marche foncier : acquisition/ cession
II-2-c intervention
juridique: droit de préemption et expropriation
II-2-d Intervention
administrative: les instruments d'urbanisme
Régularisation
II-3 Mode de gestion et de régulation foncière acteur et régimes
II-3-a Statut juridique du foncier
Bien domanial, Bien Melk, Biens wakfs
II-3-b Destination du foncier
* Résidentiel
Catégorie: Social (LSL LSP LV),
Promotionnel
Typologie Collectif, semi collectif, Individuel, de recasement,
évolutif,
Aidé, rural
*Economique
ZET ZI
ZAC ZAM
* Socio éducatif: les
équipements
II-3-a Acteurs de la gestion et de la
régulation foncière
Acteurs à caractère
administratif
Acteurs à caractère
économique
III- Conclusion Pour une consommation rationnelle du foncier
dans la ville durable
I- INTRODUCTION
Traiter
le volet du foncier comme un fond pour toute action d'aménagement urbain,
consiste à mettre en contact avec les réalités l'Etat, le maître de l'œuvre et
l'usager, et de comprendre le mode de la gestion urbaine dans le processus de régulation.
Un tel contact nous permet de mieux lire ces réalités dans leur
diversité et leur complexité, comme il nous permet de mieux maîtriser les
variétés des circonstances et les enjeux, et d'établir une série d'indicateurs
d'évaluation rationnelle pour aboutir en fin de compte à une stratégie et
technique de gestion urbaine cohérente dans le domaine. Le besoin de l'homme au
portefeuille foncier remonte à son état
naturel primitif, pour se protéger des caprices de la nature et des dangers de
son environnement, un besoin fondamental de l’existence humaine pour se
sécuriser. En se fixant de façon continue la concrétisation de la citadinité
commence à se percevoir
I-a Définition du foncier
Le foncier est un bien immobilier un bien constitue de fonds de terre, qu'il soit naturel ou artificiel, il a une valeur vénale
conséquente, une consistance une vocation et une configuration géométrique et
spatiale. Il est désigné& par une référence cadastrale, des limites, une
surface, une situation, une origine de propriété, le tout transcrit sur un
titre de propriété authentique ( enregistré et publié) par conséquent il peut faire l'objet de la rente et de la
spéculation.
I-b Défi démographique et enjeux du
foncier
Si on peut qualifier le 19éme siècle de l’ère
de la révolution industrielle , le 20éme
siècle est donc l’ère de l’urbanisation,
auquel la planète terre qui s'étale sur
une aire de 510 millions km² avec 29% des terres et 71% des ressources
hydriques , reçoit une population mondiale passant de un (01) milliard en 1830,
un siècle après elle passe de (02) deux
milliards puis (03) trois en quinze ans pour clôturer (04) quatre milliards d’habitants en 1975, en
1980 on a recensé 37 villes de quatre(04) millions en l’an 2000, le taux d'urbanisation
à échelle mondiale passe de 24%, en 1849 à 60% en 1950 et 70% en 1960 , 80% en
1980 et on commence à entendre parler des métropoles des mégalopoles et des
aires urbaines. Voila un boom urbain sans précèdent Voila un boom urbain sans
précèdent, pour une surface de la terre statique de 510.67 millions km² dont
29% des terres, 71% des ressources hydriques et 1/5 de déserts, une
urbanisation galopante disproportionnellement croissante par rapport aux
potentialités foncières .une planète qui connaît des disparité en matière de
répartition de sa population de ces ressource et des activités dont deux
continent l’Asie et l’Afrique qui abrite la majorité de la population mondiale
ayant une réserve inestimable en matière
ressources naturelles, ils englobent les pays les plus pauvres du globe Dans un contexte marqué de nouveaux enjeux de
mondialisation et globalisation la tendance actuelle est penser globalement et
agir localement, dans un processus de développement urbain durable en
inscrivant la trilogie : social, économique et environnemental, dans une vision
de concertation, de participation, et de
citoyenneté. Sans pour autant nier les besoins des futures générations
qui viennent par la suite
L’Algérie un pays en voie de développement
n’a pas échappé à cet phénomène de la
mondialisation d’une ampleur planétaire, par conséquent elle a subi un héritage
lourd, du essentiellement à une
colonisation dépaysante, conjuguée à une crise cruciale et pénible
soumise à une politique de réaction et de
conjoncture.
La population algérienne
d'origine paysanne compte à la veille de la colonie française 5% de citadin le
premier recensement effectué en 1856 compte plus de 2,307 millions en Algérie
du nord alors en 1886 elle passe à 3 millions
dont 08 % urbaine en 1906 et 9.93% en 1926 en 1876 on a recensé 2,5
millions d'habitants contre 5 millions en 1921.aprés 1962 le territoire national
qui s'étale sur une surface de 22770000 km² dont 02 millions de désert
accueille une population d'environ 32 millions avec une répartition déséquilibrée,
Plus de 82% des algériens occupe 15% de surface parmi eux 60% sont des citadins
le reste se sont des ruraux ou autres on compte actuellement plus de 10 villes
qui comptent plus d'un millions d'habitants.
Constantine comme toutes les villes
algériennes a subi les mêmes conséquences de cette rareté du foncier suite à la
poussée de sa démographie jointe à un taux d'urbanisation en croissance
permanente (voir tableaux ci-dessous)
Disponibilités
foncières dégagées par le PDAU du groupement de Constantine, en date du 25
février 1998
Si l'urbanisme est la discipline qui fait réunir plusieurs sciences pour
aménager d'une manière volontaire et harmonieuse les villes pour le bien être
de l'homme, pour la mise en œuvre de cette action (urbanisme d'intervention)
dite affectation des sols on doit faire appel à des modes d'acquisition des
assiette foncières jugées impérative
L'urbanisme comme action et le foncier
comme dont on agir là-dessus il ya une intime relation entre eux:
- Le foncier et le sol à qui l'urbanisme requalifie
- le droit de construire est fortement
attaché à la propriété du sol.
- si le foncier est devenu rare l'acte
d'urbanisme s'éternise dans le temps par ses traces.
- un Etat de droit doit respecter la
propriété tout en ayant la mission de régulation et de contrôle même volontaire,
sans aucune étatisation abusive ou injuste, source de dégradation et détérioration
des potentialités foncières de valeurs
II- LA POLITIQUE FONCIERE :
Une réalité universelle,
tout politique de développement doit reposer sur deux volets solidaires l'un
d'ordre urbanistique et l'autre d'une portée foncière. un arsenal juridique et réglementaire
s'est imposé , il traite de la vocation du foncier sa création ses modes de
gestion et de régulation, sa destination ,ses régimes, les acteurs. Pour toutes
opérations les objectifs de cette démarche sont:
-
Acquérir à un prix abordable juste et équitable non
administré qui obéit aux règles du libre marché sans toucher aux droits de
propriété infranchissables garantis par les chartes nationales et
internationales.
-
Occupation et gestion économe des sols déjà rares.
-
Préserver les intérêts généraux de la collectivité
actuelles et future du moment que l'urbanisme opérationnel est une tendance
d'actualité. par le recours au droit de préemption et à l'expropriation avec
indemnité préalable juste et équitable
-
lutter contre la spéculation et rente foncière par la régulation
et le contrôle.
II-1 Vocation du foncier
Conformément
aux orientations des instruments l'aménagement du territoire et de l'urbanisme,
Le sol peut avoir les vocations suivantes :
-
les sols urbains:
c'est le sol couvert par un in instrument d'urbanisme PDAU /POS inclus dans
périmètre d'urbanisation il peut être urbanisé à urbaniser à urbanisation
future ou bien non urbanisable il a un échéancier court moyen et long terme qui
ne dépasse pas un délai de validité de vingt ans il est opposable aux tiers et
révisable
-
les terres agricoles ou à vocation agricole: toute terre qui par l'intervention
de l'homme donne une production annuelle ou pluriannuelle destinée à l'usage de
la consommation humaine ou animale une consommation directe ou après
transformation, elle peuvent être de potentialité élevée moyenne ou faible
suivant le classement le rendement et la topographie du terrain
-
Le domaine pastoral: se sont les terres de parcours couverte de végétation
dense destinées au pâturage des animaux.
-
Les zones alfatières:
toute terre couverte de végétation don l'alfa est l'espèce dominat elle est
réservée au pâturage et à l'industrie comme lle joue un rôle dans l'équilibre
environnemental
-
Les zones sahariennes: elle couvre toute les terre située
au dessous de l'isohyète (pluviométrie) de 100mm
-
site et périmètre protégé: ressources naturelles flore et
faune , les sites culturels et historiques et archéologiques patrimoniaux
II-2 Création du foncier
Le
foncier comme bien immobilier à un caractère de spontanéité, dés qu'il un fond
de terrain il y a derrière lui un possesseur, mais la tendance actuelle est que
le sol brut n'a plus de signification il est souvent soumis à un mode
d'intervention et de création pour le
revaloriser d'avantage et l'intégré dans un contexte d'intérêt général, lu
foncier peut résulter des opérations suivantes:
II-2-a
Intervention physique:
remembrement qui consiste à la parcellisation des terres surtout agricole pour
faciliter leurs exploitation
II-2-b
Intervention économique:avec
l'instauration des régimes de fiscalité qui vont en adéquation avec les
catégories des fonds régis par marche foncier acquisition/ cession
II-2-c
intervention juridique:
la municipalisation et l'étatisation des potentialités foncières est un outil à
la disposition de l'Etat dans le but de préserver l'intérêt public et général
du moment, qu'il se contente de jouer le rôle de régulateur /contrôleur (droit
de préemption et expropriation pour cause
d'utilité publique)
II-2-d Intervention administrative: l'urbanisme
qu'il soit opérationnel ou
réglementaire, doit être régi par des instruments d'urbanisme pris comme des
outils de planification et de gestion
urbaine tel que le PDAU ou bien un instrument
d'intervention
et de détail dit le POS, ils sont prévisionnels, opposables au tiers ayant des échéancier,
instaurés par les collectivités locale, ils dictent les secteurs d'urbanisation,
les droits de construction et les servitudes
Un
autre aspect s'inscrit dans cette logique
administrative, c'est la régularisation d'un potentiel foncier illicite
considérable délaissé mérite d'être revalorisé.
II-3
Mode de gestion et de régulation foncière acteur et régimes:
II-3-a Statut juridique du foncier:
L'Algérie comme tout les pays du monde
moderne , contrairement à d'autre qui ont imposé un régime volontariste
totalitaire voir stalinien , elle reconnaît les modes de propriété élémentaire qui sont:
-
Bien domanial:
propriété de l'Etat qu'il soit un domaine public ou privé national, de wilaya
ou de la commune.
-
Bien Melk: droit de
propriété privé
-
Biens wakfs: destiné
à la bienfaisance cultuelle/ culturelle, publique ou privée
II-3-b Destination du foncier
L'affectation du sol est la zone
d'intersection de l'urbanisme et du foncier, ils répondent aux besoins
élémentaires de l'homme, d’où ils sont les raison de son existence : le
logement et l'activité
le
Résidentiel : il
englobe le logement qui est classé dans la catégorie social tel que le LSL ,
LSP LV ou bien le logement promotionnel de haut
standing, il est de type collectif et semi
collectif (ZHUN), Individuel:Recasement, Evolutif, Aide, Lotissement ou
bien rural:Individuel,Groupe
Economique: destiné à la promotion de
l'investissement et la création de l'emploi moteur de toute relance économique,
il peut avoir la forme d'une ZET, ZI, ZAC,
ZAM
Socio
éducatif: il regroupe
tous les équipements à caractère social et éducatif ils obéissent à une grille
théorique des équipements.
II-3-a Acteurs de la gestion et de la régulation foncière:
Les
acteurs administratifs : sont
ceux qui ont un caractère purement
administratif qui joue le rôle de gestion et régulation, ils n'ont aucun profit
à tirer des transactions immobilières, au contraire ils jouent un rôle social lors
de l'acquisition et de la cession des biens immobiliers. Tels que: la
wilaya La commune, la conservation foncière, le cadastre.la direction
d'urbanisme et de construction.
ex
CADAT, la CNEP IMMO ,
les lotisseurs les promoteurs ou bien
des coopératives immobilières, qui ont tous la mission d'acquérir, de viabiliser et de vendre les terrains pour
tirer bénéfices tout en se soumettant au régime d'imposition et de fiscalité.
III-
Conclusion:
Traiter le volet du foncier comme un fond pour toute action
d'aménagement urbain, consiste à mettre en contact avec les réalités l'Etat, le
maître de l'œuvre et l'usager, et de comprendre le mode de la gestion urbaine
dans le processus de régulation.
Un tel contact nous permet de mieux lire ces réalités dans leur
diversité et leur complexité, comme il nous permet de mieux maîtriser les
variétés des circonstances et les enjeux, et d'établir une série d'indicateurs
d'évaluation rationnelle pour aboutir en fin de compte à une stratégie et
technique de gestion urbaine cohérente
Une réalité quasi universelle, tout
politique de développement doit reposer sur deux volets solidaires l'un d'ordre
urbanistique mise en œuvre par des instruments d'urbanisme PDAU et POS opposables
aux tiers par une politique étatique volontariste et l'autre d'une portée
foncière. Un arsenal juridique et réglementaire s'est avéré impératif, il
traite de la vocation du foncier sa création ses modes de gestion et de
régulation, sa destination, ses régimes, les acteurs. Un role d'Etat qui sera
limité à la régulation du marché et au contrôle de toute violation du règlement
en vigueur sans aucun abus d'autorité tout en préservant la propriété privée
garantie par toute les chartes nationale et internationales du moment que le
droit de construction est fortement attaché à la propriété du sol un droit qui
doit s'inscrire dans un contexte des intérêts
généraux actuels et futurs dicté par une occupation et gestion économe
des sols déjà rares. l'urbanisme
d'étalement a prouvé ses limites , pour s'inscrire dans une logique de
développement urbain durable ou les génération futures ont le droit
satisfaire ses besoins et ce à l'abris
de toute menace environnementale, il faut réfléchir pour adopter d'autre mode
d'intervention plus rationnelle plus qualitative, il est grand temps pour
penser à construire la ville sur la ville ; la requalification urbaine et le renouvellement urbain sont là pour palier
à ces carences et répondre aux
aspirations et aux exigences d'une ville
durable là ou les futures générations trouvent leur places.
Bonne lecture !
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