Cours foncier fait par Mr: Azeddine Lecheheb (maître assistant à l'univeristé Constantine , département d'architecture)
Introduction
Historique et objectifs
a- Avant 1830 : l'ère
précoloniale ou l'ère de l'indivision
.
b- De 1830 à 1962 : la
période coloniale ou l'ère de l'individualisation
Confiscation des terres habous et arch
Confiscation des terres beyliks
c- De 1962 à 1990 : l'ère
de l'étatisation comme modèle de re appropriation des terres
d- De 1990 à 2006 : l’ère
de libéralisation
Conclusion
Une vérité quasi universelle, le droit de construction est fortement
attaché à la propriété du sol, dont la gestion foncière en Algérie n'a pas
échappée à cette réalité.
Un aperçu historique va nous permettre de tracer la trajectoire de
l'évolution des politiques foncière en Algérie, et leur impact sur l'espace et
les formes urbaines engendrées, les objectifs de développement figé et
d'esquisser les perspectives du développement futur.
Cette démarche historique nous permettra de suivre l'évolution
chronologique des modes d'appropriation des sols, de montrer d'avantage que
toute politique urbaine est intimement liée aux régimes de la gestion du
foncier, de prouver que la réglementation urbaine n'est en fin qu'une
réglementation d'occupation quantitative des sols, de définir les modalités de
gestion et de régulation foncière ainsi que leur impact sur la maîtrise du
processus d'urbanisation, et enfin de cerner les phénomènes de la rente
et de la spéculation foncière qui ne cesse de se manifester.
En urbanisme le foncier est le sol non bâti, capital de base de toute
propriété. C'est un espace physique, permanent, délimité et divisé en deux ou
plusieurs portions dites parcelles destinées à recevoir une construction ou un
aménagement quelque soit son propriétaire public ou privé, et quelque soit sa
destination, habitation activité ou autres. C’est un potentiel consommable, il
devient alors rare. Dans un contexte d'urbanisation il est soumis aux enjeux
des différents acteurs et facteurs dont les générations futures devront avoir
le droit d'en profiter en tant que consécration du principe fondamental du
développement urbain durable.
Or comme le droit de construction est fortement attaché à la propriété
du sol, la gestion foncière en Algérie, a connu des péripéties et des pressions
multiples avec différentes formes d’appropriation en fonction de la conjoncture.
Ie statut foncier a connu quatre (04) périodes distinctes:
a- Avant 1830 : l'ère
précoloniale ou l'ère de l'indivision
Avant 1830 le pays sous la protection ottomane, était peu urbanisé.
Seulement 05% de la population était citadine, et le reste est paysan. La
propriété foncière est perçue comme un cadre d'économie d'autosuffisance fermée,
dont la terre était la seule source de richesse et la
solidarité sociale constituait la
condition même d'existence. ainsi l'équilibre dynamique est assuré
Les régimes fonciers ont connu une
similitude avec les pays du Maghreb, car la Tunisie et le Maroc partagent, le même rite
malékite. Ces régimes ont connu quatre formes de propriétés:
- Propriété Beylik: à caractère
étatique confié au bey et /ou alliés du pouvoir.
- Propriété Arch: à caractère
tribal confié aux tribus.
- Propriété Wakf ou Habous:
public dit Khairi ou privé appelé Ahli, il est à caractère religieux, destiné
aux fins cultuelles et culturelles soumises aux doctrines malikite ou hanbalite
ou autres, bien qu’il soit frappé d'un
gel de transaction, il a joué un rôle considérable dans la vie économique et
sociale de la communauté.
- Propriété Melk: elle est très
réduite pour des raisons purement stratégiques, pour éviter toute montée d'une
puissance révolutionnaire locale.
b- De 1830 à 1962 : la
période coloniale ou l'ère de l'individualisation
Contrairement au Maroc et la
Tunisie colonisés tardivement, soumis à un régime de
protectorat, l'Algérie malheureusement, a subi une colonisation de peuplement,
basée sur l'implantation de la communauté européenne. Ce qui nécessite une besoin considérable des
assiettes foncières au détriments de la population locale, c'est une intention
affichée dés le premier jour de l’occupation, une démarche régie par le pouvoir
militaire qui veuille au contrôle de toute l'étendue du territoire national,
qui s'étale du littoral au Sahara, pour éviter toute révolte et soulèvement des
tribus.
Tout le territoire national est soumis sous l'autorité coloniale française
aux mesures suivantes:
Confiscation des terres habous par arrêté du 21-09-1830 c'est la
première brèche ouverte dans l'ossature
sociale cette confiscation est commise pour permettre rapidement les
installations des colons
Confiscation des terres beylics: pour répondre à la progression de la
conquête.
Expropriation des terres des tribus: *
les propriétés particulières et les corporations qui auront été reconnues
indispensable à la colonisation seront expropriées d'urgence pour cause
d'utilité publique * déclaration du général BUGEAUD du 18-04-1841 et les tribus
résistantes ont perdu 75% de leurs terres (500 000 HA )
- Expropriation des biens ottomans
(ordonnance 1844-1845).
- propriété privée contre le régime
Arch (loi Senatus Consult 1863).
- délivrance des actes de propriété
individuels ce qui constitue les prémices du marché foncier libéral (la loi Warnier
de 1873).
- introduction du droit de préemption
au profit de l'Etat par la loi de 1926.
- reforme agraire pour atténuer la
pression de la guerre de libération (la loi de 1956).
Conséquences socio économiques de
cette confiscation : La politique déclarée, était une francisation dépaysante basée
sur l'expropriation des propriétés Beylik et Melk, la confiscation des biens
Habous et Arch, et émiettement d'une société à l'origine rurale. L'insurrection des locaux a causé des pertes
en hommes, en récolte et en troupeaux très graves. Transfert des terres pour
les colons 500 000 HA
entre 1851 1865 dont 350
000 Ha furent spoliées aux tribus, 51 sociétés se sont
installées seule le société générale s'est dotée de 100 000 HA la compagnie
genevoise 12 000 HA
Pour la première fois l'Algérie c'est
confrontée à un nouveau régime juridique foncier ou la terre d'origine la seule
ressource des algériens c'est perçue comme une marchandise soumise au libre
marché véhiculé par une politique coloniale capitaliste d’où l'instauration
excessive de l'individualisation des titres de propriété.
c- De 1962 à 1990 : l'ère
de l'étatisation comme modèle de re appropriation des terres
La nationalisation et l'étatisation comme moyen de réappropriation de
l'espace,
signifie la renaissance de l'Etat, qui
a remis en cause les régimes fonciers coloniaux.
La première conviction déclarée, c'est que toute propriété privée
symbolise un héritage colonial, dés fois synonyme de trahison récompensée par la France colonialiste. Une
vision révolutionnaire soutenue par un régime politique volontariste
totalitaire d’une tendance socialiste.
Le pouvoir a recouru à l'étatisation et à la municipalisation du foncier
par la force publique, par le biais d'un arsenal juridique du à la force de la conjoncture,
la main a été mise surtout le foncier mobilisable pour rattraper le retard
senti en matière de développement, selon les différentes formes:
- la dévolution des biens vacants à l'Etat
(ordonnance n° 66/102 du 06-05-1966)
- nationalisation du domaine rural
(ordonnance n° 71/73 du 08-11-1971 portant révolution agraire)
- réserves foncières communales
(l'ordonnance n° 74/26 du 20-02-1974)
Opter pour une telle politique
foncière, le résultat est la production d’un urbanisme uniforme à grande
échelle, exprimé par une série de grands ensembles sous équipés, la
détérioration des terrains agricoles valorisés, la propagation des constructions illicites suite à un exode
rural immaîtrisable. Voila les conséquences néfastes d'une attitude qui ne
considère pas l'urbanisme comme un acte volontaire pour mettre de l’ordre dans
la ville et l’urbanisation comme phénomène,
qui se manifeste sur l'espace et dans le temps.
Malgré les efforts déployés par l’Etat, la prise en charge exclusive de
la promotion du secteur de l’habitat est devenue insoutenable, l’Etat par
conséquent a opté pour la limitation de ses droits de propriétés excessifs, et
ce avec la promulgation des lois sur le foncier relatif à l’environnement, au
littoral, terres pastorales, au domaine forestier, ou bien ceux relatifs à la
promotion immobilières.
Un arsenal juridique qui illustre du retrait progressif de l’Etat, qui
commence à être senti, pour céder la
place à tous les acteurs pour contribuer
à la promotion du secteur de l’habitat, pour veiller à la mission de contrôle
et de régulation. Un acte qui témoigne d’une prise de conscience et de raison.
d- De 1990 à 2006 : l’ère
de libéralisation
Le passage d'un régime volontariste à un autre libéral, a nécessité des
mesures d'assouplissement dans la gestion des biens immobiliers, une chose
concrétisée par le régime des forets, du régime pastoral, de la protection de
l'environnement, de même pour les textes qui limitent le droit d'usage et
d'occupation des sols urbanisables, tels que la loi n° 82-02 du 26-02-1982
relative au permis de construire et de lotir
La politique foncière instaurée après l'adoption de l'institution de
1989, consacre la rupture avec le régime socialiste. Les trois (03) nouvelles
lois, éléments majeurs de cette nouvelle politique sont:
01- la loi n° 90/29 du 01-12-1990
relative à l'aménagement et l'urbanisme et ses textes d’application les décrets
exécutifs n° 91/175, 91/176, 91/177, 91/178 du 28-05-1991.
02 - la loi n° 90/30 du 01-12-1990
portant loi domaniale.
03 -
la loi n° 90/25 du 18-11-1990 portant orientation foncière dont les
principaux objectifs sont :
- la fixation de la consistance
technique des terrains, qu'elle soit agricole, pastorale, forestière,
alfatière, saharienne et bien encore urbanisée ou urbanisables, à protéger ou à
vocation équivalente
- la fixation du régime juridique du
patrimoine, notamment le domaine national public ou privé de l'état de la
wilaya ou de la commune la propriété privé et le bien wakfs
- définition des terrains urbanisés ou
urbanisable, agglomérés et inclus dans un périmètre d’urbanisation et régis par
des instrument d'urbanisme.
- abrogation du régime des réserves
foncières communales.
- restitution des terres nationalisées
non utilisées à leurs propriétaires d'origine.
- toute propriété doit être notifiée
par un acte de propriété authentique, enregistré et publié.
- Instauration de l'outil
d'expropriation pour cause d'utilité public contre une indemnisation juste et
équitable.
- dotation de l'Etat du droit de
préemption, quand il s'agit d'un besoin d'intérêt général.
- désengagement définitif des collectivités de toute transaction foncière,
et la mission sera confiée aux organismes de gestion et de régulation foncières
dites agences foncières.
Conclusion
Avant 1830 le pays sous la protection ottomane, était peu urbanisé.
Seulement 05% de la population était citadine, et le reste est paysan. La
propriété foncière est perçue comme un cadre d'économie d'autosuffisance fermée,
dont la terre était la seule source de richesse et la solidarité sociale constituait
la condition même d'existence. Ainsi
l'équilibre dynamique est assuré
Contrairement au Maroc et la
Tunisie colonisés tardivement, soumis à un régime de
protectorat, l'Algérie malheureusement, a subi une colonisation de peuplement,
basée sur l'implantation de la communauté européenne. Ce qui nécessite une besoin considérable des
assiettes foncières au détriments de la population locale, cette colonisation
sauvage a eu des conséquences socio économiques néfaste sur le tissu social de
l'Algérie , La politique déclarée, était une francisation dépaysante basée sur
l'expropriation des propriétés Beylik et Melk, la confiscation des biens Habous
et Arch, et émiettement d'une société à l'origine rurale. Pour la première fois l'Algérie c'est
confrontée à un nouveau régime juridique foncier ou la terre d'origine la
La nationalisation et l'étatisation
comme moyen de réappropriation de l'espace,
Signifie la renaissance de l'Etat, qui
a remis en cause les régimes fonciers coloniaux.
La première conviction déclarée, c'est que toute propriété privée
symbolise un héritage colonial, dés fois synonyme de trahison récompensée par la France colonialiste. Une
vision révolutionnaire soutenue par un régime politique volontariste
totalitaire d’une tendance socialiste.
Le pouvoir a recouru à l'étatisation et à la municipalisation du foncier
par la force publique, par le biais d'un arsenal juridique du à la force de la conjoncture,
la main a été mise surtout le foncier mobilisable pour rattraper le retard
senti en matière de développement, selon les différentes formes:
Le passage d'un régime volontariste à un autre libéral, a nécessité des
mesures d'assouplissement dans la gestion des biens immobiliers, une chose
concrétisée par le régime des forets, du régime pastoral, de la protection de
l'environnement, de même pour les textes qui limitent le droit d'usage et
d'occupation des sols urbanisables . La politique foncière instaurée après l'adoption
de l'institution de 1989, consacre la rupture avec le régime socialiste.
Bonne lecture !
0 Commentaires